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中国楼市:人类史上最巨大的房地产泡沫
2013-07-03 15:02:37   来源:   评论:0 点击:

2012年3月3日,CBS新闻节目《60分钟》播出由CBS资深记者71岁的莱斯莉‧司徒(Lesley Stahl)制作的中国房地产系列专题《中国的房地产泡沫...
2012年3月3日,CBS新闻节目《60分钟》播出由CBS资深记者71岁的莱斯莉‧司徒(Lesley Stahl)制作的中国房地产系列专题《中国的房地产泡沫》(China's real estate bubble)与《中国房地产大亨张欣》(Zhang Xin: China's real estate mogul),宏观报导中国指日可待的地产末日(Doomsday)以及个别地产商的投资策略调整,前者主要采用香港金融分析师塔洛克(Gillem Tulloch)的观点,后者的代表则是北京最大地产商SOHO中国的女创办人张欣。

新闻专题视频最开始,司徒盛赞中国这个金融奇蹟─政府只花了30年就把国家经营成世界第二大经济体,但同时也创造出人类史上最巨大的房地产泡沫,以及其他国家难以想像的空屋率。如果说“无三不成礼”,那中国确实最有可能跟随美国与欧洲的步伐,成为下一个迈入严重经济困境的主要经济体。

建设“没人住得起”的城市

香港独立研究机构“剖析中国”(Forensic Asia)的创办人之一分析师塔洛克,他很早就注意到中国地産泡沫的情况,他认为最明显的例子,就是各级政府大力招商引资的开发区,像是河南省郑州市郑东新区、内蒙古的鄂尔多斯等新市镇,充满着无人办公与居住的大楼建筑,这些楼房几乎都已经卖给这几年收入逐渐丰的中产阶级,他们却很难顺利脱手。这种充斥着“有人买、没人住”的新兴城市,中国每年还会持续增加12到24个。
这些空盪盪的社区,到处竖立肯德基、星巴克、施华洛世奇水晶、伯爵名錶、瑞典时装品牌H&M、西班牙服饰Zara等招牌,但招牌仅供参考,没有实体店面、店员,因为也不会有消费者,这种花费数十亿人民币建起来的超现实新市镇,是中国特有的另类海市蜃楼,即便数以千万计的农村人口,很想尽快在城市定居、取得户口、拥有房产,但真正的新移民大多买不起已经盖好的空房子,房屋的需求与供给完全搭不上线。

在北京政府严格的金融管制政策下,中国人的投资管道有限,政府不开放海外投资,存入银行利息又微薄,股票市场的风险也很高,买入的股票随时都可能成为一毛不值的废纸。在中国“有土斯有财”的传统观念催化下,自政府15年前开放民众购买房产使用权后,民众投资房地产的热度就难以抑制,中国人普遍认为,只有投资房地产,才能抵挡通货膨胀。除非没钱,否则人人都没办法抵挡投资房地产致富的诱惑。

况且,早一点投资中国房地产的民众,也确实都赚到了一笔财富,都体验过房价翻升二、三倍的痛快感,让中产阶级拼了命也要多买几套房,有好几年的时间,“中国人富起来”的概念,就建立在民众与地方政府名下房产持续飙升的数字游戏上。不过,美国次贷危机爆发前,很多美国民众也以为自己一定能从房地产大赚一笔。

中国大部分民众每天花不到2美元(12.5元人民币),城市空屋价格却高达五、六万美元(35万人民币左右)。中国房地产业销售龙头万科集团主席王石接受CBS访问时曾说,以人均收入较高的上海市情况来看,普通居民需支付的房价,大约是年薪45倍以上,完全脱离民众可负担的价格范围。除了买不起住房,民众为了配合国家与地方政府“推进城镇化”的脚步,还必须让出原来配给的房舍,如果不想当无壳蜗牛,祖辈、父辈与年轻一辈三代省吃俭用存下的有限积蓄,都将被炒房者的无尽贪婪吞噬殆尽。

王石:楼市泡沫是个“灾难”

2011年中国开始推行的限购的一房政策,并不像“一胎化”政策那样看得出成效。拥有市值530亿美元(约3298亿人民币)的房地産帝国的万科,集团主席王石提及北京政府颁布“限购”政策后,产生诸多意想不到的负面影响,甚至使中国经济陷入停滞。首先,开发商因为缺乏资金必须暂停开发,间接影响地方政府的融资能力,当房地产开发商不堪债台高筑配合降价,之前房价高点购房的民众,也得蒙受可观损失,致富梦想破灭的同时,养老积蓄也大幅缩水。

王石坦承,2011年万科名下建案经常遭遇愤怒民众砸场的激烈抗议,但在此同时,买得起的人仍尽可能多买房地産,想法找到绕开大城市一套房政策的途径,挤满巴士去看新建案的买家不在少数,仍然排队登记新房产,他们不相信美好的时光会有尽头。

其实,中国房地产泡沫化喊了好几年,却始终没有出现1980年代日本出现的那种戏剧性十足的经济大崩盘。然若细究个别房产开发商的资金布局便可知,房地产崩盘的说法并非空穴来风。获选福布斯2013年亚洲权势女性24名、全世界排名第五的白手起家女富豪、与丈夫潘石屹创立Soho中国的张欣,在CBS《60分钟》3月3日播出的专访中谈她与先生白手起家的过程,以及对中国放地产业个看法。

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